Think Housing - The First Competition for Housing Alternatives in Beirut

في إطار العمل نحو وضع سياسات مدنية تلحظ أهمية تأمين السكن الميسر وبناء مدينة دامجة، نقوم بإطلاق هذه المسابقة لحصد حلول بديلة ودامجة لمشكلة السكن في المدينة، بعيداً عن الممارسات التطويرية العمرانية السائدة التي أدت إلى إخلاء وتهجير عدد كبير من سكان المدينة ذوي الدخل المحدود والمتوسط. ندعو لمشاركة فرق متعددة التخصصات تتشكل من أصحاب المهن وتلامذة الدراسات العليا لإقتراح بدائل عملية ومتكاملة تتجاوب مع تحديات السكن التي قمنا برصدها في 5 أحياء في مدينة بيروت. تعكس هذه الأحياء النسيج الإجتماعي والعمراني المتميز في المدينة وتجسد مختلف التحديات التي تواجه جميع السكان ذوي الدخل المحدود والمتوسط في ظل الأطر القانونية والتطويرية الحالية. 

تنطلق هذه المسابقة كجزء من مبادرة اسكانية يعمل عليها فريق من المهندسين المعماريين والمخططين والإقتصاديين والحقوقيين منذ سنة 2017, بدعم من المؤسسة العامة للإسكان، لوضع الأطر العملية لمعالجة إحتياجات السكن في بيروت ومجابهة تفتت النسيج الإجتماعي الناتج بشكل مباشر عن أولويات التطوير العمراني وتعديل قانون الإيجارات. تعمل مبادرة السكن على المدى القصير هادفةً إلى الوصول لتغييراتٍ تشريعية وسياسات مستجدة تكرس أهمية السكن الميسر وولوج كافة الطبقات إلى إمكانية العيش في المدينة. 

نظمت مسابقة "فكر إسكان" بتعاون بين إستديو أشغال عامة وبرنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية ونقابة المهندسين في بيروت، تحت رعاية المؤسسة العامة للإسكان. وتسعى هذه المبادرة إلى تشجيع النقاش المحلي حول فرص السكن الميسور في مدن شاملة عبر تطوير مقترحات للحالات المحلية المطروحة. فقد اختيرت هذه الحالات لأنها تبرز التحديات الأساسية التي تواجهها مدينة بيروت في توفير السكن الميسور، وبالتحديد غياب خطة مستدامة لتوفير الإسكان لذوي الدخل المحدود ، وممارسات التخطيط التي تحابي مصالح المطورين ، ومعدلات الشغور المرتفعة ، وغيرها.

ندعو جميع الزملاء والأصدقاء وسكان المدن المعنيين بتطوير مستقبل حضري شامل مسؤول ومتنوع لمدينتهم، إلى الاستجابة لهذه الدعوة. على أمل أن تشكل هذه المقترحات نقطة انطلاق رؤى جديدة نستطيع البناء عليها للوصول إلى مدن حاضنة للجميع، تحكمها مبادئ العدالة الاجتماعية بدلاً من المصالح الفردية.
وستشكل المقترحات الفائزة مشاريع تجريبية في مبادرات مؤسسة الإسكان القادمة و مساهمة قيمة للتأثير الفعال لمعالجة تحديات السكن.

• المدينية

  يتسم دور الدولة في قطاع الإسكان في لبنان بعدم قدرته على توفير وتنظيم السكن الميسر ووضع وتنفيذ استراتيجيات و برامج إسكانية اجتماعية أُو سياسات شاملة للإسكان والأراضي، وبالتالي ينتقل هذا الدور إلى المطورين العقاريين. ويتميز المشهد العقاري في بيروت تحديداً بأسعار عالية غير مبررة، وتمدد عمراني على حساب تنوع المساكن. إن الافتقار الواضح للتشريعات الملائمة وتدخل المصالح الفردية المتنفذة يؤديان إلى تفاوت انمائي بين المناطق والأحياء، في إطار غياب السياسات الحضرية والاجتماعية. ومنذ عام 1997 ، أُلغيت وزارة الإسكان وانتقلت مسؤولية الإسكان إلى المؤسسة العامة للإسكان، وهي مؤسسة عامة خاضعة لوصاية وزارة الشؤون الاجتماعية. يعكس هذا التحول إطارًا مؤسساتيًا وتشريعيًا هزيلاً لتقديم حلول فعالة، كما يظهر غياب الإرادة السياسية الجدية لاعتبار السكن مسألة أولوية، على الرغم من تداعياتها الاجتماعية.

  ونظراً لعدم توفر عدد كاف من المساكن ، يضطر عدد كبير من السكان إلى العيش في ظروف غير ملائمة، غالباً ذات مستوى معيشي متدني، حيث يفتقرون إلى الخدمات الأساسية. كما ينفق آخرون نسباً كبيرة من دخلهم على الإيجار، فيعلقون في دوامة فقر لا يستطيعون التغلب عليها. يعيش المستأجرين القدامى في خوفٍ يومي من الإخلاء حيث أن إنعدام الحلول البديلة يمنعهم من ضمان حيازة مساكنهم، مما يسبب لهم عدم إستقرار اجتماعياً ونفسياً واقتصادياً. فيجبر السكان على النزوح إلى الأطراف والضواحي، وتفقد المدينة ما تبقى فيها من خليط اجتماعي وطائفي، خاصةً بعد الانقسامات التي انتجتها الصراعات الأهلية. ويرتفع الضغط على السوق العقاري مع تزايد الطلب على المساكن الميسرة في ظل إلغاء قانون الإيجارات القديمة (8.5.2014 ، المعدل 28.2.2017) الذي أزال آلية مثيرة للجدل تحمي الآلاف من الأسر ذات الدخل المحدود، بالإضافة إلى تدفق اللاجئين السوريين الى العاصمة.

  أدى السياق الاجتماعي والسياسي الحالي إلى مشهد سكني في أحياء بيروت يتميز بما يلي:

  • الإيجار هو الوسيلة الأساسية للحصول على السكن في بيروت. ووفقًا لمسح أجراه برنامج الأمم المتحدة الإنمائي في عام 2008، فإن نسبة المستأجرين في بيروت تبلغ 49.5٪. ومع ذلك، فإن كل المبادرات في مجال الإسكان الإجتماعي تركز على ملكية الشقق، متناسية بسوق الإيجارات الذي يزداد فوضى.
  • يمثل السكان القدامى (مستأجرين ومالكين) الذين لا يزالون يعيشون في أحيائهم منذ عام 1992، 35٪ إلى 60٪ في بعض أحياء بيروت وقد أصبحوا جزءاً أساسياً من نسيج المدينة.
  • تبلغ نسبة الإيجارات القديمة في عينة الأحياء القديمة التي يشملها بحث “إستديو أشغال عامة” 20٪ من إجمالي المساكن.
  • ﺗﺴﺎهﻢ اﻟﻤﺆﺳﺴﺎت اﻟﺪﻳﻨﻴﺔ و / أو اﻟﻤﺪﻧﻴﺔ ﻓﻲ ﺗﻮﻓﻴﺮ اﻟﺴﻜﻦ ﻓﻲ ﺑﻌﺾ اﻷﺣﻴﺎء وإﺑﻘﺎء اﻟﺴﻜﺎن اﻟﻘﺪاﻣﻰ، إﻻ أن هذه المبادرة ﺗﻘﺘﺼﺮ ﻋﻠﻰ أسس طﺎﺋﻔﻴﺔ.
  • يبلغ ​​معدل عمليات اإلخالء 200 حالة في 300 مبنى، وهو معدل مرتفع للغاية. تؤثر عمليات الإخلاء هذه بشكل كبير على السكان، ولا سيما على المجموعات المستضعفة التي لا تستطيع اللجوء إلى القضاء و لا خيارات إسكان بديلة لها.
  • ترتفع نسبة المباني والشقق الفارغة في الأحياء التي يشملها بحث “إستديو أشغال عامة”، إلى 20٪ في بعض الأحياء ، وهو أعلى بكثير من المعدل الوسطي للشواغر في مدن أخرى، الذي يتراوح بين 3 و 5٪.
  • أصبح نقل ملكية الأراضي من المالكين القدامى إلى الشركات العقارية ممارسة شائعة في المدينة. تنشط هذه الشركات على مستوى اﻷﺣﻴﺎء كما قد تكون مرتبطة بعائلات محلية أو سياسيين. في عدد من الحالات ، يتم توقيع اتفاقية تطوير بين المالك والمستثمر من أجل الهدم وإعادة البناء.
  • عادة ما ترتبط الدوافع وعمليات الهدم بمستوى دخل مالكي العقار القديم. وقد تكون عملية البيع سببها حالة المبنى المتداعية أو النزاعات العائلية بين الورثة.
  • غالبية المباني في الأحياء القديمة يملكها عدد كبير من الورثة أو من المساهمين / حاملي الأسهم في نفس العقار. في كثير من الأحيان، وخاصة عندما يكون السكان ذوي الدخل المحدود، يصعب على المالكين و / أو الورثة تقسيم الأملاك بسبب الرسوم العالية. وبالتالي ، لا يجدون خيار سوى بيع ممتلكاتهم للمستثمرين والمطورين العقاريين. فتحدث عمليات البيع على مراحل، بدءا من أسهم المالكين الذين لا يعيشون في المبنى المعني، حتى تصل إلى جميع المالكين الآخرين و / أو الورثة.

  من أجل الحفاظ على إمكانية نسيج بيروت الحضري وإمكانياته في تأمين السكن الميسر في المدينة، يجب إحترام ومعالجة التحديات الرئسية التالية:

  أولاً، التحديات المؤسساتية والتنظيمية التي نتجت عن غياب سياسات الإسكان والأراضي. إن ممارسات البناء وأنماط التطوير الحالية تعزز التمدد العمراني ومشاريع التجديد الحضري على حساب القيم الاجتماعية والتاريخية والثقافية.

  ثانياً، التحديات الاقتصادية التي تنبع من العجز عن تحمل تكاليف الإسكان، في سياق ارتفاع أسعار الأراضي وتصاعد الإيجارات مقارنة بالإيرادات والنفقات الإجمالية للأسر.

  ثالثاً، التحديات المتعلقة بشرائح المجتمع المهددة بالتهجير بسبب الممارسات المسيطرة على السوق العقاري، وقانون الإيجارات الجديد الذي أقر عام 2014 .

  رابعاً، تعلق مصير عدد كبير من سكان المدينة المسنين بمالكي المباني بفعل إلغاء "قانون الإيجار القديم". وتترافق هذه العلاقة غير المتوازنة بإنسحاب الدولة من جميع التزاماتها في تأمين السكن الاجتماعي، كأنها قامت "بخصخصة" سياسة الإسكان من خلال إحالة مسؤولية إسكان بعض مواطنيها (المستأجرين) لمجموعة أخرى من المواطنين (الملاك). وبذلك، تعتبر أن حق المرء في السكن في المدينة مسألة "خاصة" ، يتم حلها في المحاكم بدلاً من حمايتها بسياسات عامة.

  خامساً ، التفاوت الاجتماعي والاقتصادي النامي، والتمييز الطبقي والطائفي والتجزئة التي تخضع لها أحياء بيروت الغنية تاريخياً وثقافياً.

  تشير هذه التحديات إلى ضرورة إعادة التفكير في أنماط التنمية الحالية، واستخدام الأراضي، والوظائف ، والتنظيم المؤسسي ، بطرق تؤمن حماية النسيج الحضري ، ومساكن ميسرة، والحفاظ على مستوى كافٍ من التجديد الحضري وتدفق السكان الجدد إلى المدينة.

• الاقتصادية

  لم تعد تستطيع الأسر العاملة والمتوسطة الدخل تحمّل كلفة الإسكان في بيروت. فقد ارتفعت أسعار العقارات خلال العقد المنصرم بوتيرة أسرع وأعلى من وتيرة ارتفاع الدخل الحقيقي لمعظم العاملين في بيروت الكبرى. من مؤشرات الإسكان الميسر نذكر أنه من المفترض أن يُغطي ثلث الدخل الشهري للمشتري الأقساط الشهرية للرهن العقاري في ظل اقتصاد مزدهر إلا أن هذا المؤشر في لبنان وبخاصة في بيروت كشف عن الواقع المرير الذي يعيشه البلد. فمتوسط الدفعة الشهرية لشقة صغيرة في ضواحي بيروت يبلغ 1208 دولارٍ لعقار تصل قيمته إلى 300 ألف دولارٍ (استندت هذه العملية الحسابية إلى 25% من الدفعة الأولى و5% من معدل الفائدة السنوية المئوية وفترة استحقاق مدتُها ثلاثين سنة). لكي يستطيع المشتري تحمّل كلفة العقار والحصول على موافقة المقرض، من المفترض أن يصل دخله الشهري إلى حوالي 3600 دولارٍ ما يوازي الثلاثة أضعاف. ولكن متوسط الدخل الشهري في لبنان يصل إلى حوالي 1500 دولارٍ ما يحد من قدرة الأسر على شراء منزل في ضواحي بيروت ناهيك عن قدرة شراء منزل داخل العاصمة. فلنأخذ على سبيل المثال عقار في راس بيروت (وهو واحد من الأحياء الإثني عشر الموجودة في مدينة بيروت) تبلغ قيمته 450 ألف دولارٍ لكل100 متر مربع ما يساوي 1812 دولاراً شهرياً.

  في المثل أعلاه، أخذنا فقط بعين الاعتبار كلفة الرهن العقاري ولكن من الضروري أيضاً التطرق إلى نفقات الإسكان الأخرى كفواتير المرافق والصيانة بهدف إظهار تكاليف الإسكان الحقيقية. يعتمد سكان بيروت بشكل كبير على القطاع الخاص لشراء المياه والكهرباء. وبالتالي، تُشكل كلفة الإسكان حوالي 40% من دخل الأسرة المتاح.

  إذا أخذنا بعين الاعتبار دفعات الرهن السنوية تماشياً مع بيانات الناتج المحلي الإجمالي للفرد الواحد، تتصدر بيروت أحد المراكز الأربعة الأولى من حيث أعلى كلفة إسكان وذلك من بين أربعين مدينة كبرى في العالم. فإذا لجأنا إلى معدل الدخل بالنسبة للعقار الذي يستند إلى بيانات الدخل الصادرة عن البنك الدولي، يتبين لنا أن الإسكان في بيروت أكثر تكلفة من مدن أخرى كباريس وطوكيو وروما ودبي. يُؤدي ذلك إلى توسيع فجوة اللامساواة ودفع عدد كبير من السكان إلى ترك مدينتهم والبحث عن إسكان ميسر في ضواحي بيروت وغيرها من المناطق. ويمكن القول أن هذا النوع من الاستطباق هو عملية طبيعية من المتوقع أن تُصبح جزءاً من عملية تطوير وتنمية المدن الحديثة. ولكن نظراً لغياب البنى التحتية المؤاتية ووسائل النقل المتطورة التي جعلت عملية التنقل من وإلى بيروت مجهدة وصعبة للغاية، إضطر السكان إلى البحث عن أماكن سكن بعيدة عن العاصمة.

  الدعم الحكومي للرهن العقاري

  يُعتبر الإسكان الميسر محفزاً أساسياً لتحقيق الاستقرار الاجتماعي في الأنظمة الاقتصادية. وعلى خلاف معظم دول العالم، لا يملك لبنان وزارة إسكان. ولكن ثمة وكالتان شبه حكوميتان هما مصرف الإسكان والمؤسسة العامة للإسكان، تعملان على تأمين حد معين من القروض المدعومة للرهن العقاري. يُساهم هذا الإسكان المدعوم في زيادة الطلب على الإسكان إن كان من ناحية خفض أسعار الفائدة على القروض المدعومة أو إعفاء موطفي الدولة من الدفعة الأولى، ما يؤدي إلى رفع أسعار الإسكان على الأمد الطويل. لطالما شكلت فاعلية هذه السياسات المرتكزة على الطلب محور نقاش خبراء الاقتصاد وبخاصة عند مقارنتها بالسياسات المرتكزة على العرض. بالإضافة إلى ذلك، أظهرت الأبحاث التي أُجريت حول دعم الإسكان في الولايات المتحدة أن برنامج دعم الإسكان قد يؤدي إلى زعزعة استقرار سوق الإسكان إذ إنه يدفع الأسر إلى مغادرة مناطق ترتفع فيها نسبة الشغور وتنخفض نوعية الإسكان والانتقال إلى مناطق تنخفض فيها نسبة الشغور ويرتفع الطلب الشديد على السكن. في هذه الحالة، يرفع دعم قروض الإسكان من خطر إخلاء بعض الأحياء من سكانها وزيادة الطلب المفرط على أحياء أخرى ولكن لن يسمح ذلك، على المدى القصير، بالحصول على نتيجة إيجابية للعرض تُساعد في الحد من ارتفاع الأسعار. تنقسم السياسات القائمة على العرض بين توفير الحكومة للإسكان العام ودعم بناء المساكن. من المحبذ اعتماد السياسات القائمة على العرض لأنها لا تُؤدي إلى زيادة أسعار الإسكان. أما السياسات القائمة على الطلب فتفرض تكاليفاً على غير المشتركين من خلال رفع الأسعار. كذلك، قد تعود برامج العرض بالفائدة على غير المشتركين من خلال خفض أو الإبقاء على الزيادات في أسعار السوق. كذلك، أظهرت الأبحاث التي أُجريت حول سوق الإسكان في الولايات المتحدة أن البرنامج القائم على الطلب يخدم 719 ألف أسرة أما البرنامج القائم على العرض فيخدم فقط 455 ألف أسرة وذلك بالنسبة لإنفاق حكومي تصل قيمته إلى 3 مليار دولارٍ ما يؤكد أن أثر تقديم الدعم للرهن العقاري وإعانات الإسكان بشكل مباشر للراغبين في الشراء يتخطى برنامج العرض بحد ذاته وذلك بفضل انخفاض كلفة المعاملات في تحديد الأسر الفقيرة على عكس التعقيدات البيروقراطية المرتبطة بتوفير الدعم لبناء المساكن. ولكن تتمثل الكلفة الواضحة والصريحة لبرنامج الطلب بالارتفاع الحتمي لأسعار الإسكان ما سيُؤثر بدوره في المشتركين وغير المشتركين على حد سواء.

  طرح ريموند سترايك في كتابه: Housing Policies for the Urban Poor " (سياسات الإسكان لسكان المدن الفقراء) السؤال التالي: "ما هي أفضل سياسة إسكان"؟ وأتت الإجابة على الشكل الآتي: "هذا يعتمد على أهمية الأهداف التي نسعى لتحقيقها وظروف السوق عند تقديم البرنامج واتجاهات الدخل والارتفاع في عدد الأسر وكلفة بناء المساكن. فبالتالي، لا توجد إجابة واحدة تنطبق على كل المدن الكبرى".

  ساهمت معظم حكومات الدول الصناعية والناشئة بدرجات متفاوتة في توفير الإسكان العام للفقراء. تُقدم كل دولة تجربة فريدة من نوعها يُمكن الاستفادة منها لصياغة سياسة إسكانية صالحة في لبنان. تُعتبر ألمانيا وفرنسا والمملكة المتحدة وإسبانيا والولايات المتحدة واليابان أمثلة تستحق الدراسة نظراً لطريقة معالجتها لمشكلة الإسكان. ففي المملكة المتحدة على سبيل المثال، تُقدم الحكومة المساعدات للمشترين من خلال شراء أسهم في المنزل على شكل دفعة أولى للمالك.

• القانونية

• النوع والأهداف

  تتوجه مسابقة "فكر إسكان" لاصحاب المهن المختصة، أفراداً وفرق، وللمؤسسات الأكاديمية وتلامذة الدراسات العليا، الضليعين بالعلوم الإجتماعية والإقتصادية والقانون والهندسة والتخطيط والسياسات العامة.

  وتدعوهم للعمل سوياً وتوظيف خبراتهم وخلفياتهم المتعددة من أجل التقدم بمقترحات تتجاوب مع مبادئ المسابقة والمعايير التي وضعتها اللجنة التوجيهية، والتي ارتأت ضرورة وجود مخطط مدن أو خبير حضري في كل فريق مشارك.

  نلتمس مقترحات توازي بين العامل المكاني والمؤسساتي والإعتبارات الإجتماعية والإقتصادية والقانونية بشكل شامل ومتكامل. 

  على وجه التحديد، يشجع المشاركين على:

  • الحفاظ على النسيج الاجتماعي للأحياء السكنية المتنوع اقتصاديًا وثقافيًا ودينيًا. إن الحفاظ على هذا النسيج الاجتماعي يساهم في تطوير مدينة أكثر شمولاً وإنصافًا.
  • توفير وحدات سكنية ميسرة لمختلف الفئات الاجتماعية
  • الحفاظ على بقاء / وجود كبار السن والمتقاعدين والمعوقين في منازلهم
  • ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ الاخلاء، يجب ﺗوﻓﯾر ﺑداﺋل ﻣﻼﺋﻣﺔ ﻟﻟﻧﻘل واﻟﺳﮐن
  • تجنب الهدم. فإن نسبة كبيرة من المباني المعنية بحاجة إلى ترميم أو إعادة تأهيل، ويمكنها أن تصبح جزءا من مخزون السكن في المدينة.

  تشكل المسابقة منصة حوار حول قضية انمائية مهمة في المدينة.

  • أن تكون المقترحات منصة لفتح النقاش العام حول الإسكان الميسر والمدينة الدامجة.
  • تطوير بدائل تحافظ على النسيج الحضري الحالي وتعطى له دوراً في تلبية جميع حاجات الإسكان في المدينة.
  • توسيع النقاش حول حق السكن في المدينة وذلك بتضمينه النقاش حول قانون الإيجار الجديد.
  • إشراك المحترفين في قضية مكافحة التهجير خارج.
  • إبلاغ المسؤولين والهيئات الحكومية عن حلول محتملة لمستقبل سكان بيروت وإشراك هؤلاء في النقاش حول حقهم في السكن.
• المبادئ التوجيهية للمداخلة

  تم إرساء المبادئ التوجيهية للمسابقة استناداً إلى الأبحاث المكثفة التي أجراها أعضاء اللجنة التوجيهية بشأن الخصائص القانونية والمكانية والاقتصادية والاجتماعية للإسكان في بيروت. ليس من الضروري اعتماد هذه المبادئ المقترحة ولكن من المهم التفكير في مفهوم الإسكان الميسر في بيروت وكيفية المحافظة على النسيج الاجتماعي والشكل المكاني الذي يمكن أن يتخذه والبرنامج أو الإطار المؤسسي الذي بإمكانه أن يؤمن استدامته على الصعيد الاقتصادي والسياسي والبيئي.

  تجعل البيئة العمرانية المتغيرة بسبب توسع الأسواق (بالإضافة إلى التمويل الذي يحصل عليه قطاع الإسكان)، من الحالات المنتقاة للمسابقة أمثلة مهمة على أهمية المنزل بالنسبة للأشخاص الذين يسكنوه وتعكس الدور الحيوي الذي يؤديه الرصيد السكني الحالي في بناء مدينة عادلة.  

  نُحدد المناطق بحسب مشاكلها الاجتماعية والاقتصادية والقانونية والعمرانية بواسطة الخرائط المرقمة على الشكل التالي (أ، ب، ت، إلخ) التي تُرافق كل دراسة حالة. تُبرز الخريطة النقاط التي يجب أخذها بعين الاعتبار، مثل:

  1. التركيبة الاجتماعية للمبنى : (عدد السكان والملاّك، ظروفهم الاجتماعية والاقتصادية، نوع حصولهم على الإسكان، إلخ).
  2. مورفولوجية الحي: (تم مسح حوالي 300 مبنى).
  3. نسبة إشغال الحي وطرق الحصول على الإسكان (تم مسح حوالي 300 مبنى).
  4. خريطة ملكية الحي أو المجموعة أو المبنى (متوفرة وفق الحالة المطروحة).
  5. خريطة تقسيم المناطق
  6. أسعار الأراضي والإيجار وإجمالي حجم الشقة.

  باختصار، من المفترض أن تأخذ المبادئ التوجيهية العامة بعين الإعتبار ما يلي:

  1- النسيج الاجتماعي القائم:

  • إدراك الأساليب والسمات التي تُساهم في تعزيز التنوع الاجتماعي والاقتصادي والديني والثقافي للحي وحمايتها وتحسينها.
  • حماية المسنين والمتقاعدين وذوي الاحتياجات الخاصة.
  • تأمين بدائل سكن وعملية نقل لائقة في حال الإخلاء.

  2- استراتيجية الإسكان الميسر:

  • وضع استراتيجية لتعزيز الرصيد السكني الميسر القائم حالياً وتوسيعه وتأمين جدوى اقتصادية للملاّك.
  • تحديد مفهوم الإسكان الميسر وتأمين الوحدات السكنية الميسرة لمختلف الطبقات الاجتماعية.
  • اقتراح خطط شاملة اجتماعياً ومفيدة سكنياً في ما يتعلق بحجم المباني ونسبة الطلب عليها.
  • اقتراح برامج مبتكرة وتعددية فاعلة بالإضافة إلى تأمين قدرة على التكيف طويلة الأمد.

  3- العمران المستدام:

  • اقتراح نماذج بديلة للتوسع العمراني.
  • دمج المشروع المقترح في الأحياء المجاورة وفي المدينة ككل.
  • تجنب الهدم إلا إذا شكلت حالة المباني خطراً على سلامة السكان.
  • تعزيز جودة التصميم (في حال كان ينطبق ذلك على الاقتراح) ما يضمن التنوع والدمج والاستدامة.
  • تعزيز الظروف المحيطة وإمكانية الحصول على السكن.

  4- الاعتبارات القانونية:

  • إدراك أوجه القصور للإطار القانوني القائم وإيجاد حلول وأدوات قانونية مبتكرة مستمدة من التخطيط الحضري والمباني وقوانين الإيجار.
  • إيجاد قنوات تُساعد على زيادة الوعي العام بشأن التحديات الاقتصادية والمشاكل الاجتماعية المتأتية من الإطار القانوني القائم وغياب سياسات الأراضي.
  • طرح، بالإضافة إلى الاقتراح الرئيسي، تعديلات قانونية ضرورية لتأمين استدامة المشروع المحتمل.
• الحالات

  يرجى اتباع الإرشادات أدناه عند تحضير المداخلات:

  • شكّل فريقك. يُفَضَّل أن يكون الفريق متعدّد الإختصاصات بما في ذلك خبرة في التخطيط، والهندسة المعمارية، والإقتصاد، والقانون، والتنمية. ومن المستحسن أن يضمّ كلّ فريق مخطّطا أو مصمّماً مدنيا.
  • اختر إحدى الحالات الخمس التي حدّدتها اللّجنة التوجيهية. اقرأ وصف الحالات أدناه واختر الحالة التي أثارت اهتمامك. (عليك أن تختار قبل الدخول إلى استمارة التسجيل).
  • املأ نموذج التسجيل عبر الإنترنت وقدّمه: ستتلقّى بعد ذلك "ملف الإنطلاق" وفقًا للحالة التي اخترتها، وهي قائمة بالوثائق التي يمكن استخدامها كأدوات توجيه، تغطي الجوانب التالية:
    • أ‌. القانوني: بما في ذلك خريطة الملكية وتقسيم المناطق، والوضع القانوني للملكية ومعلومات عن النزاعات القانونية القائمة إن وجدت.
    • ب‌. السوق: معدّل الأسعار في المنطقة (للشراء والتأجير) وما يجري التخطيط له أو تطويره، إن وُجد.
    • ت‌. الإجتماعي: خلفية سكّان المبنى أو الشارع، بما في ذلك الملامح الإجتماعية والإقتصادية للمقيمين والمستأجرين والملاك.
    • ث‌. النسيج العمراني: نظرة عامة إلى السياق الذي تقع فيه الحالة من حيث نماذج البناء، وعملية التحضّر، والمساحات المفتوحة ، وما إلى ذلك.
    • ج‌. تاريخ الحيّ

  قد تم اختيار الحالات أدناه من خمس أحياء متنوعة في بيروت، وهي جزء من النسيج القائم، ولطالما كانت جزءً من المخزون السكني الميسّر في المدينة.

  وتشمل الحالات تحديات يواجهها جميع سكان المدينة والقضايا المطروحة في هذه المسابقة وأزمة السكن في بيروت. كما تعكس هذه الحالات الأثر المباشر الذي أحدثه قانون الإيجار الجديد على النسيج المديني والاجتماعي للمدينة، والانعكاسات على السكان في ضوء التحديات القانونية والاقتصادية القائمة الأخرى. تقدم الحالات أيضًا نطاقات مداخلة مختلفة، سواء على مستوى المبنى أو على مستوى الحي.

  ---

  1. راس بيروت: عقار ومبنيان

  تتتميّز منطقة راس بيروت بالتنوّع الإجتماعي والإقتصادي والثقافي.

  تؤدّي التحوّلات المدنية المتسارعة إلى تهديد التنوّع الإجتماعي المشهود في راس بيروت أكثر فأكثر. حالياً، تعتبر العقارات في راس بيروت من الأغلى في مدينة بيروت ويستفيد قطاع التطوير العقاري من إطلالة مميزة على البحر عبر حدائق الجامعة الأميركية المزهرة، ممّا يتيح بيع شقق فخمة بأسعار باهظة لا يقدر عليها سوى ٧٪ من سكّان المدينة.

  حوالي ٨٥% من المباني الجديدة تمّ تشييدها على أنقاض مبان وبيوت قديمة بعدما تمّ إخلاؤها أو هجرها وهدمها.

  ومع ذلك، تشير دراسة قامت بها مبادرة حسن الجوار في العام ٢٠١٠ إلى أنّ النسبة الأكبر من المباني في راس بيروت (٧٥٪) عمرها فوق الأربعين سنة، أيّ تم بناؤها قبل العام ١٩٧٥. إلاّ أن الملفت أن مشاريع المستثمرين لا تقتصر على تشييد المباني الجديدة، بل أيضاً تحويل مبان قديمة إلى إستثمارات جديدة، مثل المحال التجارية الفاخرة أو الفنادق والشقق المفروشة.فازدادت نسبة المساكن المؤقتة بشكل كبير في آخر ١٥ سنة، نتيجة تحويل إشغال مبان قديمة (بشكلٍ جزئي أو كامل) كانت تحتوي على مكاتب، شقق سكنية، أو شاغرة، وذلك توازياً مع إنتقال ملكية معظمها. ويستهدف هذا التحوّل بالدرجة الأولى شريحة إجتماعية ضيّقة وعابرة من السواح والطلاب الميسورين، مما يهدد فرص السكن المستدام في الحيّ. إلا أنه من الممكن إستخراج ميزات هذه التحولات كنماذج مبتكرة قد تسمح، إن وضعت لها ضوابط ومعايير، بالتوفيق بين توفير مساكن منخفضة الإيجار (نوع من السكن الميسّر أو السكن الإجتماعي) وحاجة المالكين لمردود مرضٍ.

  الحالة:‬

  على العقار رقم ١٣٠ من راس بيروت، هناك مبنيان جميلان تم تشييدهما خلال ستينيات القرن الماضي من قبل المهندس سامي عبد الباقي. المبنى الأول يقع على تقاطع شارعي عبد الباقي والمعماري، وهو مؤلف من ٦ طوابق يحتوي كل طابق على شقتين بمساحة حوالي ٢٥٠ متر٢، ٣ منها خالية، ١ يسكنها أحد المالكين، وباقي الشقق مستأجرين قدامى تضم نساء يسكنون لوحدهم ومسنين. أمّا الطابق الأرضي فيحتوي أيضاً على شقتين، إحداهما يشغلها «النادي السوداني الثقافي الرياضي الإجتماعي» منذ عام ١٩٦٧ (إيجار قديم)، بالإضافة إلى مكتب سفريات «ميريديان» الذي تحوّل مؤخراً إلى محل خليوي (إيجار جديد)، ودكّان (إيجار قديم).

  أمّا المبنى الثاني فيتألّف من ٧ طوابق تحتوي على شقة في الطابق بمساحة حوالي ٣٠٠ متر. بإستثناء شقة خالية، جميع الشقق يشغلها مستأجرون قدامى، ٤ منها يشغلها نساء أعمارهم فوق الخمسين، يسكنون لوحدهم.

  جميع السكّان مهددين بالإخلاء، بعد أن قام أحد المستثمرين من شراء أسهم العقار بالتدريج من ورثة مالك العقار. لعب دور الوسيط في هذه العملية محامي الورثة الذي كان يقبض الإيجار من المستأجرين. إلاّ أنّ أحد الورثة تتعرض لضغط شديد لبيع ما تبقى من الأسهم، وحتى الآن لم يتم تسجيل إنتقال الملكية على الصحيفة العقارية. يكمن إهتمام المستثمر الجديد في العقار بأنه يقع على زاوية، ممّا يزيد من عامل الإستثمار الممكن. فحالياً إجمالي المساحة المبنية هي ٧٠٠٠ م٢، أما المسموح بها، فتصل إلى ١١،٨٧٧ م٢. في هذه الأثناء، يتفاوض بعض المستأجرين على التعويض بالإخلاء، أما بعضهم الآخر فلم يتم إبلاغهم بإنتقال الملكية والنية بإخلاء المبنى.

  العقار ١٣٠ هو مثال على قضايا شائكة عديدة، منها تقاسم الورثة والقرار العائلي غير الموّحد وضغوط سوق الاستثمار، التي تؤثر على حياة الناس وعلى البيئة العمرانية في راس بيروت. من المتوقّع أن يتم إمّا بيع المبنى لمستثمر آخر كجزء من المضاربة العقارية وفي نهاية المطاف هدمه لبناء برج آخر فخم لخدمة نخبة متموّلة. كيف يمكن الحفاظ على السكّان القدامى، زيادة نسبة السكن الميسّر في الحيّ وجعل من تدخّل مماثل مشروع مستدام؟

  2. المصيطبة: مبنى خال

  تميّزت المصيطبة بتنوّع سكاني مُلفت عبر السنوات. تعرضت المصيطبة لموجات متعددة من الهدم والإخلاء في مراحل مختلفة. كان أولها يوم قررت الدولة في العام 1972 شق طريق سليم سلام وتنفيذ تخطيطات فتح طرقات ودفع تعويضات للعائلات للخروج من الحيّ الذي ابتلعته الطريق، ومن بعدها في العام 1982 توسيع الطريق وفتح نفق أثر بشكل سلبي على الحيّ. فقد تم هدم بيوت كثيرة وفصل منطقة المزرعة عن المصيطبة. حاول السكان فتح طرقات في الأتستراد للتواصل من الجهتين، ولكن دون جدوى. وثانياً، ومع نهاية الحرب الأهلية، وحيث أنّ عدد كبير من سكان المصيطبة كانوا من المستأجرين القدامى، تم إخلاء العديد منهم مقابل خلوات. اليوم تواجه بعض الأحياء القديمة جداً في المنطقة خطر الإخلاء والهدم الكامل، مثال زاروب عبلا وزاروب الصفح وزاروب الباشا وزاروب الفرن. جميعها كتل سكنية قديمة جداً، صمدت كل منها لأسباب مختلفة خطر الهدم، ولكن سكانها المستأجرون القدامى يعانون من ضغوطات وخطر الإخلاء.

  تقع هذه الحالة في منطقة المصيطبة، وتتألف من مبنى يقع على العقار رقم ٨٠٢، بناء سنة ١٩٥٥. يتألف المبنى من ١١ طابق و٤٤ وحدة سكنية (٤ على كل طابق)، كانت تقطنها عائلات باجار قديم، تم اخلاؤها جميعاً بين سنة ٢٠١٤ و ٢٠١٧بحجة الهدم. إجمالي المساحة المبنية حالياً هو ٤٬١٢٥ متر مربع، بينما إجمالي المساحة المسموح بها هو ٥,٥٨٢ متر مربع. تتوزع الملكية بالشكل التالي: ٧٥% من الأسهم تملكها شركة عقارية، ١٣٪ تنقسم على ٣ ورثة من عائلة واحدة، و١٢٪ على مالك من عائلة أخرى. الوضع الإنشائي للمبنى بحسب كشف نقابة المهندسين يبين........ تكمن الإشكالية في هذه الحالة بمجابهة الهدم غير المبرر وبتأمين سكن ميسر في هذا الحي.

  3. الباشورة:

  تبعد منطقة الباشورة خمسة دقائق سيرًا على الأقدام عن وسط البلد وخمسة دقائق أخرى عن شارع مونو، إلاّ أن الأتوسترادات الأربعة التي تحدّها؛ فؤاد شهاب (الرينغ) شمالاً، سليم سلام غرباً، الاستقلال جنوباً، وبشارة الخوري شرقاً؛ جعلت المنطقة مفصولة عن محيطها. الحركة التجارية منتعشة في المنطقة وتتمثل بدكاكين صغيرة وحرفيّين ومناجر خشب وتجّار العتق وكاراجات ميكانيك، كما ومطابع صغيرة ومصانع أختام على مشارف مقبرة الباشورة. تضم الباشورة سوق النجارين، وسوق اللحامين، وسوق العتق وسوق القزاز.

  اليوم المنطقة مستهدفة بالمضاربات العقارية لميزة موقعها الجغرافي، فتتجسد الضغوطات العقارية بالتغيرات العمرانية الجذرية، ويشكل امتداد شركة “بيروت ديجيتال ديستركت” مثالا عن هذا النهج الذي يهدد اليوم النسيج العمراني والاجتماعي المتنوّع التي يتميّز به حيّ الباشورة، بما فيه من بيوت قديمة لعائلات ميسورة وأحواش عتيقة تتفرّع بأزقة عن الشوارع الرئيسية، وحيث يلعب الأولاد بأمان ويجلس المسنّون للتجمّع وتقضية الوقت. تتكوّن الأحواش من غرف صغيرة متلاصقة حول مساحات مفتوحة وباحات مشتركة، نمت في الخمسينات مع الهجرة من القرى، ووفّرت سكنًا لعمّال في المرفأ أو في وسط البلد.

  يقع زاروب دندن ضمن النسيج القديم المتبقى في الحيّ، ويحوي ١٣ مبنى من طابق أو طابقين، تم تشييد معظمهم في الأربعينات والخمسينات من القرن الماضي. في أغلبيتهم، المباني بحاجة لترميم، أو صيانة أو تدعيم. يسكن في هذه المباني مزيج من أغلبية مستأجرون قدامى، كما بعض المالكون القدامى والمستأجرون الجدد من جنسيات مختلفة. اليوم يخضع سكان هذا الزاروب إلى عدد من العروض لشراء عقاراتهم، إذ بحسب تصنيف الحيّ، هناك إمكانية لمضاعفة المساحات المبنية على هذه العقارات. لكن مورفولوجية الحيّ تقتضي بأن يتم التدخل على جميع المنشآت الملاصقة للزاروب في حال تم بيع إحدى العقارات.

  ومن الجدير بالذكر شكل المباني ووضع العقارات - وبعضها خال - مختلف على مشارف الزاروب. الهدف من المقترح أيجاد حلول مبتكرة للحفاظ على السكان والمباني، لتحسين ظروف العيش في الزاروب، وللاستفادة من فائض الاستثمار بشكل عادل ومستدام قد يوفر سكن متاح لشرائح مختلفة من المجتمع.

  4. طريق الجديدة

  تُعرّف تاريخيًا منطقة طريق الجديدة على أنها المنطقة الممتدّة من ثانوية المقاصد في الحرج من جهة الشمال حتى آخر شارع صبرا من جهة الجنوب. قبل أن تعرف العمران قبل نحو نصف قرن، كانت المنطقة تُسمّى تلة زريق نسبة احدى العائلات التي كانت تملك أراضي فيها. وبسبب اتساع هذه الهضبة الرملية وخلوّها من السكان والعمران، كان البيروتيون يتخذونها منتزهاً ويقصدونها مع عائلاتهم لقضاء عطلهم الأسبوعية. كانت المنطقة أيضًا تُسمّى بالرمل لكثرة الرمال فيها.

  مع توسع العاصمة في الثلاثينات، أصبحت المنطقة مأهولة بالسكن وأصبح اسم الحيّ الطريق الجديدة. قدمت إليه أيضًا عائلات لبنانية من إقليم الخروب باحثة عن فرص العمل والدراسة في العاصمة.

  سنة 1948 نزح الكثير من عائلات الساحل الفلسطيني (حيفا، عكا، يافا) إلى الطريق الجديدة وخاصة الطبقة الوسطى والفقيرة. كان الحي حينها يُعتبر منطقة عمرانية جديدة مع توفّر مساكن غير مشغولة. أما العائلات الأكثر فقرًا، فقد استقرّت في أراضي مدافن آل الداعوق لتشكّل ما سيُعرف لاحقًا بمخيم صبرا. مع توافد العائلات، جرى إنشاء الملعب البلدي ومطار بئر حسن وعدد من الخدمات العامة.

  سنة 1960، مع تأسيس جامعة بيروت العربية، تغيّر طابع الحي ليستقطب طلاب لبنانيين وعرب سكنوا في المنطقة وساهموا في تنوع السكّان وإنشاء المقاهي.

  يسكن في طريق الجديدة اليوم حوالي الربع مليون نسمة. تتميّز المنطقة بإرثها الثقافي، فهي تضم أكبر تجّمع للمؤسسات الإجتماعية والتعليمية في بيروت، وتنتشر فيها المعالم الثقافية كالمقاهي، الأبنية التاريخية، والملعب البلدي. كما تشتهر بأسواقها، فنجد فيها سوق القماش وسوق عفيف الطيبي، بالإضافة إلى سوق صبرا وهو أكبر سوق شعبي في بيروت.

  في381 مبنى تم إحصاءهم في طريق الجديدة خلال شهر آب من العام 2015، تم رصد 62 عائلة تمّ إخلاؤها 98و مهددة بالإخلاء، و27 مبنى تمّ هدمه أو مُهددة بالهدم، و88 مبنى جديد تمّ تشييده خلال السنوات العشرين الماضية على أنقاض بيوت سابقة.

  ننظر في طريق الجديدة في حالات المباني التي استخدمت معظم أو كل المساحة المبنية المسموح بها، وبالرغم من ذلك تجذب مستثمرين يجنون الأرباح تحديداً من خلال استغلال قانون الإيجارات الجديد. فهنالك مستثمران في الحيّ يقومون بشراء مباني مفروزة من مالكيها القدامى يسكنها مستأجرين قدامى ويعرضون الشقق للبيع بوجود المستأجرين فيها! في ظل عدم وضوح مفاعيل قانون الإيجارات الجديد وعدم إدراك السكّان لحقوقهم وكيفية استحصالها، يستغّل المستثمر الجديد مخاوف السكّان فيقوم بحصر خياراتهم وإخضاعهم لشروط غير عادلة. 

  في هذه الحالة نعرض مبنى يتألّف من ٧ طوابق يحتوي على ٤ شقق بالطابق، يتراوح مساحتها بين ؟؟ و؟؟؟، تمّ بناءه في منتصف الخمسينات من قبل المهندس خالد اليشرطي. يقوم المستثمران الشهيران ببيع تقريباً جميع أقسام المبنى (اي الشقق وبيت الحارس والسطح)، واضعين المستأجرين أمام خيارين: إمّا الشراء فوراً أو الإخلاء. اشترى بعض المستأجرين مرغمين بأسعار غير منصفة نسبة لحجم الشقة، وضع المبنى والمنطقة. تراوح سعر الشقة بين ٧٥ و ١١٠ ألف دولار. أمّا البعض الآخر فتم إخلاءهم مقابل تعويضات زهيدة (حوالي الـ ١٥ ألف دولار). كمّا أنّ بعض من أراد الشراء من المستأجرين القدامى، وجد أن شقتهم كانت قد بيعت، فمنهم من قام بشراء شقة تمّ إخلاءها في طابق آخر. اليوم يقول المستأجرين، أنّ المستثمر إختفى بعد أن وعد بترميم المبنى وتجديده، تاركاً خلفه سكّان تملكوا مؤخراً ويشعرون بالغبن وعدم الإستقلالية والشفافية في إدارة الأقسام المشتركة، وبعض من بقي من المستأجرين الذين لم يتم إخلاءهم بعد ولن يتمكنّوا من شراء بيوتهم.

  5. الروم/ مار مخايل

  تقع هذه الحالة في حي الروم/ مار مخايل في منطقة الرميل، وتتألف من ١٦ عقار/ مبنى لا يتخطى ارتفاعها ٥ طوابق.

  تم إنتقال ملكية بعض العقارات إلى مستثمر وتم إخلاء بعض الشقق بحجة الهدم، وتتعرض بعض العائلات لضغوطات للإخلاء منذ سنة ٢٠١٤. حالياً معظم المستأجرين جدد. إجمالي المساحة المبنية حالياً هو ٩٢٠ متر مربع بينما إجمالي المساحة المسموح بها هو ١٬١٠٤ متر مربع.

  تكمن الإشكالية في هذه الكتلة السكنيّة في أن أغلبية المباني مملوكةٌ من عدّة ورثة، يتشاركون أسهم عقارٍ واحد. غالباً، يصعب على المالكين المتعدّدين أن يفرزوا ملكهم، بسبب إرتفاع كلفة رسوم الفرز. لذلك، يسهل على المستثمرين والمطوّرين العقاريّين إقناع مالكين بالبيع، خاصّةً ممّن لا يسكنون في الملك نفسه. ما يجبر سواهم على البيع، لا سيما من ذوي الحصص الصغيرة. ويجد العديد من المالكين القدامى في البيع ربحاً ماليّاً يضمن شيخوختهم، في ظلّ غياب أيّ ضماناتٍ أخرى. فمعظم سكّان هذا الحيّ (مالكين ومستأجرين) هم من أصحاب الدخل المتدنيّ. فلطالما إستقطب العمّال والنازحين من الريف بحثاً على العمل في بيروت.

  تاريخيّاً، بقيت لهذه المنطقة أراضٍ زراعيّة حتى فترة الإنتداب الفرنسيّ، عند تأسيس السكك الحديديّة ومحطة قطار مار مخايل سنة 1891. نشاط الإرساليات الفرنسيّة، كالمدارس والمستشفى والكنائس، جذب الكثير من سكّان المناطق المجاورة، كما لجأ الأرمن إلى الحيّ من مخيم الكرنتينا. بعد الإستقلال وخلال الأربعينيّات، كان شارع مار مخايل قد تحوّل إلى شارعٍ تجاريٍّ وحرفيٍّ بإمتياز، إنتقلت إليه العائلات المنخفضة الدخل والعمّال، فباع بعض مالكي الأراضي الموازية للشارع أراضيهم أو أخلوا بيوتهم وأجّروها للوافدين الجدد من الأرياف، بينما إشتروا أراضٍ وإنتقلوا إلى التلال المحاذية في الأشرفية، مثل حيّ الروم. فأصبحت مار مخايل منطقةً سكنيّةً للفئات الإجتماعيّة المتوسّطة والفقيرة. وبعدما كانت مصيفاً للعائلات الثريّة، إستقبلت تلّة حيّ الروم بدورها الوافدين الجدد بدءاً من الثلاثينيّات، لمّا وصلها عمّال سكّة الحديد، والمرفأ، وموظفو شركة “كهرباء لبنان”، ومعمل البيرة. يروي مالكو العقارات في حيّ الروم أنهم، في البدء، إشتروا أراضٍ وبنوا بيوتاً قرب مراكز عملهم. لكن، خلال الخمسينيّات والستينيّات، راح مالكو الأراضي يضيفون طوابق فوق بيوتهم لتأجيرها إلى الوافدين الجدد. فصار الحيّ سكنيّاً بإمتياز، يكثر فيه الإيجار كوسيلةٍ للسكن.

  قبل العام 2006، كان مار مخايل شارعاً صناعيّاً على أطراف المدينة، يتراصف فيه النجّارون والإسكافيّون وأصحاب الحرف منذ العشرينيّات. قبل حوالي 10 سنوات، قصدت المطاعم والحانات والمعارض الحيّ لتدنّي الإيجارات فيه وحبّاً بطابعه العمرانيّ والإجتماعيّ الفريد. في العام 2014، تمّ إحصاء حوالي 50 محلّاً جديداً في الحيّ للمصمّمين والفنّانين، بالإضافة إلى أكثر من 70 معرضاً فنيّاً وحانة ومطعم (GAIA Heritage Report).

  بنتيجة هذا التحوّل الإقتصاديّ، وبين عامَي 2007 و2015، إرتفعت أسعار الشقق في مار مخايل من 2100 دولار للمتر المربّع إلى 4000 دولار. [منى فواز، ماريكي كراينن، داريا صمد، مقال قيد النشر]

  كان لهذا الإرتفاع في أسعار الأراضي أثرٌ كبيرٌ على الوضع السكنيّ في الشارع، بما فيه التلّة السكنيّة المعروفة بإسم حيّ الروم. اليوم، بدأنا نشهد نزوح السكّان من الحيّ إلى خارج بيروت، وتحديداً المتن الشماليّ. وبالنظر إلى خريطة الملكيّة في المنطقة، يلاحظ عددٌ هائلٌ من حالات بيع الأراضي والعقارات.

• الإطلاق الرسمي: ١٠ تموز، الساعة ١٢ ظهراً في نقابة المهندسين في بيروت 
• بدء التسجيل: ٢٣ تموز
• إنتهاء مرحلة التسجيل: ١٥ أيلول
• إنتهاء مرحلة الأسئلة: ٢٢ أيلول
• تسليم المقترحات: ١٠ كانون الأول^*
• تشاور لجنة الحكم: ١٥ كانون الأول^*
• إعلان النتائج: ١٧ كانون الأول^*
*سيتم تأكيد التاريخ والتوقيت في مرحلة لاحقة

• المنظمون والداعمون

  منظمو المسابقة

  هذه المسابقة كناية عن مبادرة قائمة على شراكة بين استوديو أشغال عامة ونقابة المهندسين في بيروت، وبرنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية، إن ائتلاف هذه المنظمات الثلاثة ، المشار إليها باسم "المنظم" ، هو الطرف المنظم ومانح الجوائز. قام المنظم بتشكيل لجنة استشارية وعيّن منسق لمواكبة أحداث المسابقة كما هو موضح أدناه.

  منسق المسابقة

  يشار إليه هنا باسم "المنسق" ، وهو الجهة المسؤولة عن تنسيق أنشطة المسابقة والتواصل ونشر المعلومات إلى المشاركين واللجنة المنظمة وأعضاء هيئة التحكيم.

  داعمو المسابقة

  هذه المسابقة تحت رعاية المؤسسة العامة للإسكان وبدعم من مؤسسة روزا لوكسمبرغ و مبادرة حسن الجوار في الجامعة الأميركية.

• اللجنة التوجيهية
  • مونيكا بصبوص - مهندسة معمارية ومحللة [إستديو أشغال عامة]

    مونيكا بصبوس محللة ومصممة مكانية. تركز ابحاثها على مسائل النقل في المدينة، والجغرافيا الاجتماعية ، والسياسات والتصورات المكانية. في عام 2016 ، انضمت مونيكا إلى إستديو أشغال عامة كمديرة مشاريع وباحثة. وهي أيضاً أستاذة مساعدة في برنامج التصميم " Affordable Cities" في الجامعة اللبنانية الأميركية منذ عام 2017. مونيكا هي عضو مؤسس في Qorras ، وهي مجموعة تعمل على نشر التوعية في القضايا النسائية باللغة العربية. تحمل درجة الماجستير في الهندسة المعمارية وعلوم المدينة من مدرسة الفنون التطبيقية في لوزان.

  • نادين بكداش - مصممة وباحثة مدينية [إستديو أشغال عامة]

    نادين بكداش مصمّمة بصريّة وباحثة مدينيّة ومؤسسة مشاركة في استوديو أشغال عامة. تلجأ الى أساليب متعددة الإختصاصات في فهم العلاقة بين الظواهر الإجتماعية وإنتاج الفضاء المديني: ومنها صنع الخرائط، والمرئيّات والأفلام، واستخدامهم كعمليّات بحثية وطرق تمثيلية. كجزء من بحثها حول تتابعات ضبط الإيجارات على التحوّل المُدني، نشرت «سيادة الإخلاء: مستأجري لبنان من مواطنين إلى عقبات». أخرجت أيضاَ فيلم «شارع بيهم: خرائط وروايات المكان».
    
    تدرّس التصميم البصري في الجامعة اللبنانيّة.
    
    حصلت نادين على شهادة في التصميم الغرافيكي من الجامعة الأميركية في بيروت وماجيستير في الدراسات المدينية من جامعة كينغز-لندن.

  • حبيب دبس - مهندس معماري ومخطط مدني [Urbi]

    .(Académie Libanaise des Beaux-Arts, ALBA)

  • ديزيريه فغالي - مستشارة قانونية [DF Legal Practice]

    أسست ديزيريه فغالي Legal Practice DF في بيروت وهي شركة متخصصة في قانون العقارات والممتلكات وقانون الأعمال والإيجارت والضرائب وإعادة هيكلة الشركات. وتقدم ديزيريه المشورة القانونية لشركات البناء والمستثمرين وحيازات البيع بالتجزئة والشركات الناشئة. كما أجرت العديد من الأبحاث حول مواضيع مختلفة وعملت على دراسة حول الإسكان الميسور في بيروت. تخرجت ديزيريه من جامعة القديس يوسف، وهي عضو في نقابة المحامين في بيروت وقد تابعت العديد من البرامج الدولية ، منها تعاون St Gullen EMBL مع جامعة نيويورك لبرنامج الضرائب الدولية وبرنامج مهارات التفاوض في معهد هارفارد للتفاوض في كلية الحقوق بجامعة هارفارد.

  • تالا قمورية - مخططة مدنية و باحثة سياسات [برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية]

    تالا هي مخططة مدنية و باحثة سياسات. تتركز أبحاثها على سياسة الأراضي والإسكان ، تمويلاً وحقوقاً. وانضمت إلى برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية في أوائل عام 2017 كمحللة لسياسات الإسكان ، وتعمل حالياً على حقوق اللاجئين في السكن والأرض والممتلكات ووضع خارطة للسياسة الوطنية للإسكان. تحمل تالا درجة الماجستير في التخطيط الحضري مع التركيز على التنمية الاقتصادية الإقليمية من جامعة إلينوي وبكالوريوس في الهندسة المعمارية من الجامعة الأمريكية في بيروت.

  • منى خشن - مستشارة تطوير وتخطيط عمراني مستقلة ، محاضرة في الجامعة الأميركية في بيروت

    Mona Khechen is an منى خشن باحثة مستقلة ومستشارة في مجال التخطيط العمراني. عملت مع العديد من المنظمات الدولية على دعم الحكومات المحلية والوطنية في مواجهة تحديات التوسع الحضري السريع ، ولا سيما تحدات الإسكان. بالإضافة إلى ذلك ، تعير إهتماماً خاصاً بمسألة النزوح وقد قادت مشروع البحث في تحسين وتطوير منطقة رأس بيروت - وهو مشروع مشترك بين الجامعة الأميركية في بيروت وجامعة LSE. حصلت على شهادة الدكتوراه في التصميم من جامعة هارفارد، وماجستير في التنمية والتخطيط من UCL و شاهدة في الهندسة المعمارية من الجامعة الأميركية

  • سهير عاصي مبسوط - مهندسة معمارية و مصممة حضرية

    سهير عاصي مبسوط حائزة على شهادة دراسات عليا في التصميم الحضري من جامعة تكساس في أوستن. لديها خبرة واسعة في إدارة التنمية الحضرية وتخطيط احرام الجامعات وتطوير المشاريع. وهي مستشارة في إدارة مسابقات التصميم ، على المستويين الوطني والدولي. وقد أدارت أول دراسة لخطة رئيسية في حرم جامعي وكانت رئيسة قسم التخطيط والتصميم في الجامعة الأمريكية في بيروت (AUB). وقبل ذلك ، عملت في SOLIDERE كمديرة مشاريع ومصممة حضرية وقد قادت عدداً من المشاريع المختلفة بما في ذلك تطوير إرشادات التصميم والأدلة والإشراف على تنفيذها. كانت هي المديرة المؤسسة لقسم التطوير الحضري في الشركة الدولية للإدارة والتطوير (MDIC) وكانت مسؤولة عن الإشراف على دراسات التصميم وتنفيذ المشاريع في يريفان - أرمينيا، وفي جوبا - السودان. عملت سهير كمستشارة في دراسات الإسكان في لجامعة الأميركية في بيروت مع تركيز خاص على القضايا المتعلقة بتكلفة السكن والحفاظ على الأحياء. كما عملت مؤخراً كمستشارة لمدير العمليات في الجامعة الأمريكية في بيروت حول قضايا التخطيط والإسكان والمواصلات وإدارة المرافق. وهي عضو ناشط في الحملة المدنية لحماية دالية الروشة وعضو في اللجنة التنفيذية في المجلس الدولي للآثار والمواقع .ICOMOS

  • مهندسة معمارية ومخططة حضرية - مهندسة معمارية ومخططة حضرية [إستديو أشغال عامة]

    عبير سقسوق مهندسة معمارية ومخططة حضرية، ومؤسسة مشاركة في استوديو أشغال عامة. شاركت في العديد من الأبحاث في لبنان، منها ما يتعلق بتاريخ الضواحي العشوائية، وإمكانيات خلق المساحات العامة في المدينة، وحقوق السكان والمستأجرين في بيروت. من أبرز اهتماماتها العمل على توظيف واشراك المجتمعات في تخطيط مستقبلٍ لمدنهم.
    حصلت عبير على شهادة في الهندسة المعمارية من الجامعة الأمريكية في بيروت وماجستير في التخطيط العمراني من جامعة لندنUCL .

  • دنيا سلامة - باحثة حضرية

    دنيا سلامة هي باحثة في قضايا مدنية ، وهي حالياً منسقة برنامج العدالة الاجتماعية والمدينة في معهد عصام فارس في الجامعة الأميركية في بيروت. دنيا مناضلة و ناشطة في القضايا النسائية ، وهي مهتمة بمسائل الأماكن العامة والعدالة المكانية والممارسات اليومية ل في المدينة. وقد حازت على درجة ماجستير في الدراسات الحضرية من المعهد الوطني للبحوث العلمية (مونتريال ، كندا).

  • علي ترمس - دكتور في الاقتصاد

    علي ترمس خبير اقتصادي وأكاديمي. وهو مستشار ناشط في مجال الابتكار المالي والتقييم. يعمل في القطاعين الخاص والعام في مسائل التحليل والاقتصاد القياسي وقد عمل مؤخراً لشركة GFA للاستشارات بشأن مشاريع عامة تهدف إلى إدخال أدوات سياسة ومالية للحد من التلوث والنفايات. كما أنه عمل بشكل مكثف على نماذج للسكن الميسور لعدد من البلديات في لبنان ، ووضع مؤشر لأسعار المنازل في لبنان على أسس مؤشرات Case-Shiller لأسعار المنازل المفردة في الولايات المتحدة. وقد كتب عددًا من المقالات في مجال البحوث العقارية والتحويلات والسياسة النقدية. يحمل علي دكتوراه في الاقتصاد من جامعة ولاية كارولينا الشمالية.

• لجنة التحكيم
  • هبة أبو عكر – أستاذة في برنامج التخطيط الحضري، جامعة كولومبيا GSAPP

    هبة بو عكر أستاذة مساعدة في كلية الدراسات العليا في العمارة والتخطيط في جامعة كولومبيا (GSAPP). تتناول أبحاث بو عكر مسألة التخطيط الجغرافي والحرب، مسألة الأمن والعنف في المناطق الحضرية ، مع التركيز على دور المنظمات الدينية السياسية في صنع المدن. كتابها المقبل: For the War Yet to Come: Planning Beirut’s Frontiers (مطبعة جامعة ستانفورد ، 2018)، يدرس تحولات حدود بيروت بعد الحرب الأهلية والنزاعات التي لا تزال قائمة عليها نتيجة محاولات وعمليات تخطيط متعددة. أدرج كتابها الأول Narrating Beirut from its Borderlines ، بحثًا إثنوغرافيًا وأرشيفيًا مع منشآت فنية وهندسية وتصاميم غرافيكية وصور لاستكشاف مناطق بيروت المعزولة عن بعضها البعض. حصلت بو عكر على شهادة الدكتوراه في التخطيط المدني والإقليمي مع التركيز في الدراسات الشاملة للمتروبوليات من جامعة كاليفورنيا في بيركلي. وهي حاصلة على بكالوريوس في الهندسة المعمارية من الجامعة الأمريكية في بيروت (AUB) وماجستير في الدراسات والتخطيط العمراني من معهد ماساتشوستس للتكنولوجيا (MIT). كانت زميلة ما بعد الدكتوراة في مركز ماهيندرا للعلوم الإنسانية بجامعة هارفارد ، وهي محررة في المجلة الإلكترونية “جدلية سيتيز” ، التي تتناول القضايا الحضرية في الشرق الأوسط.

  • كوثر دارة – مستشارة مستقلة في الإدارة المالية العامة

    كوثر دارة هي باحثة اقتصادية ومستشارة  في ادارة المالية العامة ولديها نحو 25 سنة من الخبرة في مجالات متعددة لا سيما في المجال الاجتماعي-الاقتصادي وفي ادارة المالية العامة. مؤخراً،  شاركت السيدة كوثر دارة في قيادة وتنفيذ العديد من المشاريع والمخططات الاصلاحية في القطاع الحكومي لا سيما – على سبيل المثال لا الحصر- في وزارة المالية وصندوق الضمان الاجتماعي ومجلس الانماء والاعمار ووزارة الشؤون الاجتماعية ووزارة التربية والتعليم العالي.  كما أنها تملك خبرة عالية في التعامل مع المنظمات والدولية والجهات المانحة لا سيما البنك والدولي وDFID ومؤسسات الأمم المتحدة. وقد شغلت العديد من المناصب الادارية والتنسيقية وبناء القدرات ومواكبة اصلاحات القطاع العام وفي الأبحاث والدراسات. وفي هذا السياق عملت السيدة كوثر لنحو 10 سنوات كباحثة رئيسية وشاركت في عشرات الأبحاث والدراسات حول مواضيع متعددة من ضمنها  الفقر والتضخم والتعليم والصحة والتخطيط وغيرها. وهي تحمل شهادة بكالوريوس في العلوم من الجامعة الأميركية في بيروت.

  • مروان غندور - أستاذ ومدير كلية الهندسة المعمارية، جامعة ولاية لويزيانا

    مروان غندور أستاذ عمارة جامعي ومدير مدرسة العمارة في جامعة ولاية لويزيانا، الولايات المتحدة. منذ تخرجه، درّس مروان في الجامعة الأميركية في بيروت وجامعة ولاية آيوا، كما أسّس شراكة مؤسسة بوادر آركيتكتس للعمارة في بيروت. أبحاثه تتضمن استراتيجيات الإحياء المديني المقارن في الجنوب العالمي، المساحة المتمددة للدولة الحديثة وأدواتها المدينية، التصميم المعماري والمديني على النطاق الجغرافي-المجتمعي حيث تندمج العوامل البيئية والتوسع المديني، والبنية التحتية، والسياسية. جغرافياً، تتمحور هذه الأبحاث ضمن مناطق الشرق الأوسط و الغرب الأوسط للولايات المتحدة و بيرو و رواندا. تخرّج مروان غندور من الجامعة الأميركية في بيروت وجامعة كولومبيا في نيويورك.

  • ايلي ميشال حرفوش – أستاذ في الهندسة المعمارية في الجامعة اللبنانية الأمريكية

    مكتب EMH Architects ومٶسس ورئيس تحرير آركِلَب: بوابة العمارة اللبنانية على الانترنت. وهو أيضًا عضو مجلس إدارة المركز العربي للعمارة. بعد تخرجه من الأكاديمية اللبنانية للفنون الجميلة (2000) وحياة مهنية في لبنان ، حصل على منحة دراسية لتحصيل ماجستير في تاريخ العمارة من البارتلت في كلية لندن الجامعية (2005) ، وبعد ذلك عاد إلى لبنان (2007) حيث يشارك في الانتاج المعماري المحلي ويتفاعل مع الأوساط الأكاديمية الغربية عبرمحاضرات ومؤتمرات ومنشورات. تدور اهتماماته حول خصوصيات التعبير المحلي للحداثة المعمارية ضمن مجتمع متنوع ثقافيا ويركز بالأخص حاليا على تاريخ السكن الاجتماعي والميسر في لبنان.

  • أدريان لحود - عميد كلية الهندسة المعمارية في الكلية الملكية للفنون (Royal College of Art)

    أدريان لحود عميد كلية الهندسة المعمارية في الكلية الملكية للفنون في لندن. قبل عمله الحالي في كلية الفنون كان أدريان مدير برنامج الدراسات العليا في مركز أبحاث الهندسة المعمارية Goldsmithsكما أنه كان زميل باحث في مشروع “الهندسة الشرعية “الممول من مجلس البحوث الأوروبي، و“studio master”في برنامج Projective Cities MPhil للعمارة والتخطيط المدني في الجمعية المعمارية(AA) . وكان أيضاً مدير برنامج الدراسات العليا في التصميم الحضري في جامعة بارتليت ، كلية لندن الجامعية . عمل أدريان لعدد من الشركات البارزة في سيدني في مشاريع متعددة الاختصاصات بما في ذلك الفن والعمارة وتصميم المناظر الطبيعية والهندسة المعمارية والتصميم الحضري، قبل أن يطلق مكتبه الخاص في أستراليا. وتشمل مشاريعه الرئيسية اقتراح لمسابقة في إنشاء مركز ثقافي في اسطنبول ومقترح يبحث أشكال التعايش في المدن بين المناطق الحديثة ذات النمو الكثيف والمناطق التاريخية. بالإضافة إلى ممارسته المعمارية ، أنشأ أدريان مع بعض الشركاء مجموعة بعنوان “N” تهدف إلى زيادة الفرص الثقافية للفنانين الشباب والمهندسين المعماريين في سيدني.

  • روني لحود – - رئيس ومدير عام المؤسسة العامة للإسكان

    روني لحود هو رئيس مجلس الإدارة والمدير العام للمؤسسة العامة للإسكان كما هو عضو في المجلس الاعلى للتنظيم المدني وعضو في مجلس ادارة الصندوق المركزي للمهجرين منذ حزيران2014 ، و لديه خبرة استشارية واسعة .فقد عمل لدى شركة موركس للاستشارات قبل أن ينتقل إلى شركة إيريديوم للاستشارات ، حيث شغل منصب رئيس قسم الشرق الأوسط لمدة عامين.
    وكان أيضاً ملازم مهندس في قسم الإسكان العسكري في الجيش اللبناني.
    حصل روني على درجة الماجستير في الهندسة الكهربائية والإلكترونية – الكمبيوتر والاتصالات من الجامعة اللبنانية - كلية الهندسة الثانية.

  • ميسا سبح – مخططة مدنية وأخصائية إسكان

    تعمل ميسا حاليًا كمستشارة مستقلة. وقد كانت المديرة الإدارية لمعهد الإسكان في العالم العربي (AHI) حتى اذار2018. تحت قيادتها ، عملت AHIال على مجموعة متنوعة من المشاريع المتعلقة بالإسكان في الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية والكويت وقطر ولبنان والمغرب والجزائر. ولديها خبرة في الولايات المتحدة حيث عملت في مجموعة Phipps Houses في نيويورك ، وهي شركة كبيرة غير هادفة للربح لتطوير للإسكان، كما عملت في شركة Mass للإسكان ، وبنك الإسكان الحكومي في ماساشوستس ، وشركة فينواي سي دي سي (Fenway CDC) ، وهي شراكة أجتماعية للسكن الميسور. حصلت ميساء على شهادة البكالوريوس في الهندسة المعمارية من الجامعة الأمريكية في بيروت ، وعلى ماجستير في التخطيط المدني من معهد ماساتشوستس للتكنولوجيا ،

  • نزار صاغية – محامي ، مؤسس ومدير تنفيذي في المفكرة القانونية

    نزار محام وعضو مؤسس للمفكرة القانونية ومديرها التنفيذي منذ 2011 والمسؤول عن تحرير المجلة التي تصدر عنها في لبنان وتونس. له كتابات وأبحاث ومقالات عدة، وخصوصا في مجال ذاكرة الحرب والقضاء وحرية التعبير والأشخاص ذوي الأوضاع الهشة. عُرف بانتهاج التقاضي الاستراتيجي في قضايا اجتماعية شائكة، أهمها قضايا التوقيف التعسفي للاجئين وذوي المفقودين في الحرب اللبنانية

  • جاد تابت – مهندس معماري ونقيب المهندسين في بيروت

    جاد تابت، عضو في لجنة التراث العالمي التابعة لمنظمة اليونيسكو، ونائب رئيس منظّمة تراث بلا حدود (Patrimoine Sans Frontières) غير الحكومية في باريس. درس تابت الهندسة المعمارية في الجامعة الأميركية في بيروت وتخرّج في العام 1969. يعمل مهندساً معمارياً ومخططاً مدينياً بين بيروت وباريس، وهو حائز على عدد من الجوائز. تابت ناقد معروف في الهندسة المعمارية، ومحاضر ومدرّس في كلية العلوم السياسية في باريس للشؤون الدولية وقد إنتخب في ال2017 نقيباً للمهندسين في بيروت.

• اختيار المقترحات/الجوائز والشهادات

  ستتم مراجعة المقترحات المشاركة في المسابقة من قبل لجنة تحكيم مؤلفة من خبراء محليين الذين سيختارون عددًا من المشاريع التي سيتم تضمينها في منشور ومعرض. كما سيتم نشر المقترحات على مرصد Housing Monitor، وهي منصة تفاعلية تراقب أوضاع السكن وعمليات الإخلاء في بيروت. يهدف المعرض والمنشور والمرصد إلى نشر التوعية وتشجيع النقاش العام حول الإسكان الميسر والمدينة الدامجة من خلال المقترحات البديلة للحالات المدروسة.

  ستعرض المقترحات الفائزة على الجهات المحلية والدولية المعنية في الإسكان في لبنان ، وستعمل كمشاريع/ كتشريعات تجريبية لمبادرة الإسكان التي ستقوم بها المؤسسة العامة للإسكان.

  على أمل أن تشكل هذه المسابقة نقطة انطلاق رؤى جديدة نستطيع البناء عليها للوصول إلى مدن شاملة، تحكمها مبادئ العدالة الاجتماعية بدلاً من المصالح الخاصة.

  ستشمل المسابقة جائزة نقدية وشهادات مشاركة.

• موجز المسابقة
• الملحق أ - الأدوات الإقتصادية
• الملحق ب - الأدوات القانونية
  • قانون البلديات: ينصّ على سلطات البلدية وواجباتها خصوصاً في مجال تدخّلها على المستوى الإجتماعي.
  • قانون الرسوم والعلاوات البلدية: ينصّ على الضرائب التي تجمعها البلديات وعلى الإعفاءات.
  • قانون الملكية العقارية: ينص على كيفية الاحتفاظ بالممتلكات وصيانتها وتقسيمها ونقلها، مع التركيز على الأحكام المتعلقة بالإنتفاع (الإستثمار)، وهي مشابهة لمفاهيم المعاش مدى الحياة (Rente Viagère) والوقف، وهي التي يجب التركيز عليها.
  • بحث قوانين الاسكان: يضم هذا المستند "قانون التأجير" الذي ينصّ على القواعد والأنظمة الخاصة بتطبيق شروط التأجير في لبنان، كما يضم "قانون إنشاء المؤسسة العامة للإسكان" الذي ينص على سلطات المؤسّسة العامة للإسكان وواجباتها، ومصادر تمويلها وخيارات الإنفاق المتاحة لها .
  • مرسوم الجمعيات التعاونية: ينصّ على القواعد والأنظمة اللازمة لإنشاء التعاونيات وعملها، مع التركيز على تعاونيات الإسكان.
  • قانون الجمعيات اللبناني: ينصّ على قوانين انشاء المنظّمات غير الحكومية.
  • قانون الايجارات الجديد: يقدم نظرة عامة عن قانون الإيجارات الحالي
  • قانون البناء اللبناني: ينصّ على القوانين التي توجّه ممارسات البناء في لبنان.
  • قانون التنظيم المدني: ينصّ على أدوات لتخطيط الأراضي اللبنانية ووضع خطط رئيسية محلية أو إقليمية أو وطنية.
  • استثناء المجموعات السكنية في العقارات العائدة لوزارة الاسكان والتعاونيات من - بعض الأنظمة المتعلقة بالافراز
  • قانون ضبط الإيجارات: ينص على المعلومات المتعلقة بقانون الايجارات القديم (۱۹٤۰-٢۰۱۷) للنظر في تطور عملية مراقبة الإيجارات.
  • تقرير: نحو السكن الميسّر ومدينة دامجة: مبادرة لمسار إسكاني وتطوير عمراني بديل
  • موجز سياسات: يمكنك البقاء في بيروت: نحو سياسات إسكان حضرية دامجة
  • أسعار المساكن في بيروت حسب الأحياء
• الملحق ج - قائمة المؤسسات
• الملحق د - اتفاق لجنة تحكيم مسابقة الإسكان
• الملحق هـ - الأسئلة الشائعة